5月25日，“2017中国房地产上市公司评估结果发布会暨上市住宅企业峰会论坛”在香港举行。这是中国房地产业协会和中国房地产评估中心连续第10年发布中国房地产上市公司评估研究成果报告。活动的官方网站王芳报道了整个过程。根据2017年中国房地产上市公司评估研究报告，万科连续十年高居榜首，中国海外发展和中国恒大位列前三。碧桂园、保利地产(600048，固坝)、绿地控股(600606，固坝)、华夏幸福(600340，固坝)、富力地产、华润置地、融创中国分别位列“2017中国房地产上市公司综合实力榜”第四至第十位。

2017年中国房地产上市公司综合实力十强

来源：《2017中国房地产上市公司测评研究报告》

中国房地产协会和中国房地产评估中心表示，通过科学、公正、客观的评估指标体系、评估方法和深入的典型研究，对中国房地产上市公司的评估研究能够有效促进房地产开发企业和整个行业的健康竞争和健康发展，对房地产市场的未来发展具有较强的指导意义。

房地产上市企业一般呈现八个特征。

评估研究报告显示，从核心评估指标来看，2016年上市住宅企业总资产平均价值为717.47亿元，同比增长22.40%。房地产业务收入平均147.2亿元，同比增长25.04%。平均资产负债率同比下降0.46个百分点，至67.16%。平均净负债率同比下降11.53个百分点，至84.56%。平均净利润18.75亿元，同比增长17.58%。总体而言，中国房地产上市公司呈现出八大发展特征。

从资本市场的表现来看，2016年房地产行业的表现弱于一般市场，房地产企业的估值稳定下行。上海和深圳上市的房地产企业以及香港上市的房地产企业的估值水平都在逐年下降。

从经营规模来看，上市房地产企业的资产规模增速放缓。2016年末，沪深两市上市房地产企业总资产平均为550.23亿元，同比增长30.21%，增速比上年下降15.88个百分点。香港上市房地产企业总资产平均为954.06亿元，同比增长8.39%，同比下降7.01个百分点。但从上市房企总资产规模来看，总资产超过1000亿元的企业有39家，约占上市房企总资产的20%。

在抗风险能力方面，上市房企整体呈现杠杆化趋势，长短期债务指标有所改善。从长期负债率来看，2016年末，上市房企平均资产负债率为67.16%，比2015年末下降0.46个百分点。平均净负债率为84.56%，比2015年底下降了11.53个百分点。从短期负债率来看，上市房企平均流动性比率为210.83%，比2015年底上升25.40个百分点。经营活动现金流量持续改善，平均现金流量与负债比率为7.63%，较2015年底上升5.13个百分点。

从盈利能力的角度来看，上市房地产企业的业绩有所改善，利润普遍增加，而净利润却反弹至较低水平。2016年，上市房地产企业的平均净资产收益率为6.79%，比2015年上升0.77个百分点。总资产平均利润率为3.98%，比2015年增长1.04个百分点。利润效率指数结束了自2012年以来的四年下滑，实现了较低的复苏。此外，上市住房企业盈利能力绝对值指数继续上升，增速有所回升。其中，房地产上市企业平均净利润18.75亿元，同比增长17.58%，同比增长11.44个百分点。现金及现金等价物平均余额110.17亿元，同比增长43.77%，增长0.90%

就发展潜力而言，2016年，房地产上市公司的收入和资产规模均有所增加，各项指标增速也较上年有所回升。其中，上市房企营业收入平均增长率为38.72%，同比增长17.84个百分点，净资产平均增长率为21.69%，同比增长3.24个百分点，净利润平均增长率为26.39%，同比增长25.61个百分点。与此同时，多元化征地趋势并未减弱。除了继续通过合作征地规避风险外，大中型上市住房企业普遍增加了对新土地资源的收购。

从经营效率来看，2016年销售额的回升带动了上市房地产企业的三个周转率指标：总资产周转率、流动资产周转率和存货周转率略有上升。与此同时，截至2016年底，上市住房企业的总存量为6.91万亿元。在补充上市住宅企业库存的过程中，住宅企业的库存往往集中在大型住宅企业。

就社会责任而言，大多数房地产企业的销售规模和利润都实现了大幅增长。上市住宅企业在追求业绩增长的同时，主动承担社会责任，实现企业与社会的共同发展，全面提升品牌价值。

在创新能力方面，领先的上市住宅企业牢牢把握消费升级的出路，不断追求客户需求的价值，积极把握新消费需求带来的新增长点，通过产品创新和精准营销策略有效占领市场。同时，上市房地产企业通过多种服务延伸拓展了新的利润空间。在创新业务发展布局方面，社区地产、工业地产、特色城镇、股票勘探、物流地产、医疗保健、养老、健康和休闲体育都成为企业探索的方向。

上市供应商的总体增长一直保持稳定。此外，2016年，在国家推进供给侧结构改革的背景下，作为产业链下游供应商的上市公司将实现整体稳定增长。年内，主要供应商企业通过不断强化品牌、产品研发和技术创新应用，在资本市场频繁行动。此外，由于基础设施投资、城市化、住房存量改造等因素的快速增长，建材和家具行业在资本市场上赢得了青睐，资金净流入在行业中处于领先地位。综合繁荣度高、业绩稳步增长、竞争格局良好、商业模式清晰的优质股票逐渐被资本市场所认可。

产业重组加快，分化趋势明显。

评估报告还指出，2016年，随着城市政策调控路径的逐步展开，在调控常态化的政策背景下，随着城市分化越来越强烈，信贷供给将逐渐萎缩。货币流动性和利率边际放松不再是预期，房地产行业正面临去杠杆化趋势下的中期结构调整。年内，房地产公司发行公司债券受到限制，由于债券市场波动，房地产公司发行国内中短期债券进入观望阶段。金融信贷政策频繁指向住房企业融资，上市住房企业融资渠道层层收紧。从长远来看，2017年市场销售收入将满足企业偿债和增加开发投资的需求，住房企业的资金链将面临更大压力。与此同时，依赖大量融资大举获得土地、销售融资能力弱、短期债务结构的中小企业正面临风险积累，这将对其资本方造成更大压力，增加其经营风险。

同时，政策和市场的波动会导致房地产市场的周期性波动。在当前的周期下，集中度的持续上升已经成为一个确定的趋势。该行业正在加速重组。并购和重组已经成为行业。特别是当资源越来越有限，收购难度和成本不断增加时，具有品牌优势、布局优势、资源优势、开发能力等优势的领先上市住宅企业将越来越脱颖而出。中小住宅企业的发展和生存难度将逐步加大，被重组或寻求转型的可能性也将增加。另一方面，当行业有望进入下行通道时，一些住宅企业开始转型为城市运营商或配套服务提供商，围绕主营业务不断开发新的配套服务，提前规划多元化的业务组合，在低迷时期以配套服务弥补主营业务，避免周期性波动的风险。同时，由于不同地区房地产周期的巨大差异，可以利用开发区域的互补性来优化项目开发的区域组合，有效降低企业的整体经营风险。

报告还指出，近年来房地产市场的逐渐分化也导致了上市公司的战略调整。上市住宅企业积极探索多元化、专业化、转型或退出等方式，以适应不断变化的市场。与此同时，市场的加速发展进一步加速了优胜劣汰。总的来说，在房地产市场逐渐分化的同时，上市住宅企业的发展也逐渐分化。差异化发展战略将会带来什么样的发展结果还不得而知，但不可否认的是，它将促进整个行业的持续健康发展。